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　佛山首次全面制定物業管理實施辦法  
　　其實翻閱以往資料我們可以發現，早在1995年7月13日，當時的南海市人民政府印發了《南海市城鎮住宅區物業服務暫行規定》(南府〔1995〕93號)對南海物業管理工作進行了規范。而從去年12月1日開始，南海區就率先正式施行了《佛山市南海區物業管理實施辦法》。  
　　隨著3月1日起《廣東省物業管理條例》正式實施，佛山市建設、房管部門也正抓緊在今年上半年完成《佛山市物業管理實施辦法》的制訂工作，并報上級領導部門審批。據悉，這是佛山市首次全面制訂物業管理實施辦法。該《辦法》將根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等有關法律、法規制定。  
　　針對物管八大熱點問題進行意見征集  
　　目前，佛山市房地產協會開展一系列的宣傳和意見征集的活動，主要針對物業管理行業和市民關注的八個方面的問題進行探討。這些問題包括對業主委員會成立以及小區物業管理的作用、如何發揮街道（鎮）居委會在物業管理中的作用、各相關職能部門如何履行職責共同規范物業管理行為、對公共收益的使用如何進行監督管理、對住宅專項維修資金如何管理使用、如何確定合理的物業管理費等。  
　　除了對這些熱點的物業管理問題進行意見征集外，3月下旬還將舉行“佛山物業管理大家談論壇”。佛山市房地產協會將在回收的問卷當中邀請300名熱心市民到論壇上，為佛山的物業管理建言獻策，共同關注佛山的社區管理，共同提升物業服務水平。  
　　為解決難題提供重要依據  
　　南海區建設局局長蔡漢全對物業管理的難題深有感觸，認為現時佛山很多小區業委會都不健全，而已經成立了的業委會與物業管理機構之間的矛盾又時常發生，因此佛山目前積極制定的《佛山市物業管理實施辦法》是解決這些問題的一個重要依據。蔡局長透露，目前佛山正在依據各項法律法規制定《佛山市物業管理實施辦法》，相信很快能出臺。  
　　另有業內資深人士表示，佛山物管的運營水平相對于廣州等一些大城市還存在一定的差距，由于物管費偏低等原因，長時間以來佛山的物管企業經營普遍困難，小區業主與物管之間的矛盾也相當突出。《廣東省物業管理條例》的實施以及正在制定的《佛山市物業管理實施辦法》的出臺，對于物管企業、業主、業委會以及各個職能部門來說會起到一個有效的協調作用，相信不久的將來可以讓佛山的物管水平乃至房地產業有一個積極的推進。  
　　根據該政策，佛山對業主大會成立之前的住宅(含自有產權車位、車庫)物業服務收費實行政府指導價。新標準將物業服務分為五大項，每項分為5級，上浮幅度最高不超30%，據此推算，有電梯住宅最高約2.47元/平方米·月。  
　　此外，針對近年來物管頻頻出現調價情況，新規規定，物業服務企業如需重新約定收費，或有20%以上業主提議調整收費標準的，應綜合物業服務成本和業主滿意度測評結果，通過召開業主大會或上門征詢意見等辦法，經專有部分占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數的業主同意。物業服務企業應將新收費標準向所屬區價格主管部門備案。  
　　關鍵詞：收費方式  
　　菜單式收費 上浮幅度最高不超30%  
　　昨日，物價部門稱，新發布的管理新規及新制定的收費標準，旨在規范物業服務收費行為。該通知第一條明確強調，從今年起，業主大會成立之前的住宅(含自有產權車位、車庫)物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之后的住宅(含自有產權車位、車庫)及其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。  
　　對于實行政府指導價管理的普通住宅(含自有產權車位、車庫)，物價部門規定，其物業服務收費指導價由基準價和浮動幅度組成。全市的基準價和浮動幅度上限由市價格主管部門會同市住房和城鄉建設主管部門適時制定公布。佛山市物價部門相關人士昨日稱，在基準價外，允許的上浮幅度最高不超30%。各區可在市定基準價基礎上，根據本區實際制定具體浮動幅度并向社會公布。  
　　新規還要求，物業服務具體收費標準由物業服務企業在區制定的指導價范圍內，根據物業服務內容和對應的收費標準，以菜單式組合與業主協商確定，并向所屬區價格主管部門備案。確需超過區公布的最高指導價標準的，要按屬地報區價格主管部門審核。昨日，記者從物價部門公布的菜單式收費參考標準中看到，每一項收費分為5等級，并分為“有電梯”“沒電梯”兩種。  
　　新文件提出，物業服務收費以法定產權建筑面積按月計收，物業服務企業不得預收物業服務費。物業服務收費如以套內面積計收的，由各區價格主管部門會同區物業管理行業主管部門制定折算方式。自有產權車位(車庫)的物業服務收費以法定產權建筑面積計收的，按不高于所在小區最低住宅物業服務收費標準執行。如按車位(車庫)數量計收，由各區價格主管部門會同區物業管理行業主管部門制定折算方式。  
　　佛山市將住宅物業管理納入2015-2016年的地方性法規立法工作計劃，為了規范住宅物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，加強基層治理和社區管理，日前由市住建管理局起草了《佛山市住宅物業管理條例(草案征求意見稿)》，現向公眾征求意見，市民可在10月8日前提交意見。  
　　維修改造需2/3業主同意并公示30日  
　　草案指出，物業維修實行住宅專項維修資金制度。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照法律、法規規定交存住宅專項維修資金。  
　　對于住宅專項維修資金的使用，草案明確規定，住宅專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。當需要用于物業管理區域共用設施設備的維修、更新、改造等時，物業服務企業提出使用方案，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，將表決結果在物業管理區域顯著位置公示三十日。  
　　此外，依照法律、法規、規章和有關技術標準規定應當進行的緊急維修，相關業主不能及時統一意見的，業主委員會等應督促業主或者相關責任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關費用經審核后，經居(村)民委員會加具證明意見，從公共收益賬戶中或住宅專項維修資金賬戶中列支，涉及專有部分的開支由相關業主分攤，費用支出情況向業主公示。  
　　預收物業服務費不得超過三個月  
　　根據草案，物業管理區域內的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經業主大會同意，將利用共用部位、共用設施設備進行經營的收入(以下稱“公共收益”)歸全體業主所有。利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并依法辦理相關手續。所得公共收益依法歸全體業主共有，存入公共收益獨立賬戶。  
　　此外，對于物業服務收費，根據建筑面積計收，預收物業服務費總額不得超過三個月。物業服務收費按《商品房買賣合同》或《前期物業服務合同》的約定開始計收。(草案)明確指出，物業服務企業需重新約定收費，或有百分之二十以上業主提議調整收費標準的，應綜合物業服務成本和業主滿意度測評結果，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。物業服務企業將業主表決結果在物業管理區域顯著位置公示三十日，將新的收費標準向所屬區價格管理部門備案，并報送居(村)民委員會、街道辦事處(鎮人民政府)、區房地產行政主管部門。  
　　關鍵詞：分攤費用  
　　免費車位水電費 全體業主合理分攤  
　　在此次佛山公布的新規定中，物價部門明確，實行包干制的物業服務收費，不含公用水電費，雙方約定除外。物業服務企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額，按照實際費用向所有相關業主合理分攤。公用水電沒有獨立設置計量表的，不得向業主分攤公用水電費用。  
　　具體來說，小區范圍的路燈和公用道路清潔用水產生的水電費，由小區的所有業主合理分攤;住宅大樓內走廊、樓梯、公共設施的公用水電費用，由本樓全體業主合理分攤。其中二次供水產生的費用，由相關使用業主合理分攤;小區公共免費車位的公用水電費用，由全體業主合理分攤。小區自有產權車位的公用水電費用，由全體車位業主合理分攤;小區綠化物養護、園林水池噴泉、物業管理辦公室、值班室、保安亭以及小區喜慶活動、宣傳、裝飾等用水用電，其費用由物業服務費列支，不得向業主分攤;小區開展多種經營活動的水、電費用，由該項經營收益列支，不得向業主分攤。  
　　關鍵詞：裝修收費  
　　搬運自行負責  
　　裝修保證金不超2000元  
　　新規規定，業主進行房屋裝修的，物業服務企業可向業主(或裝修企業)收取不超過2000元的裝修保證金。物業服務企業在收取裝修保證金前，應與業主(或裝修企業)以文本形式約定雙方的權利、義務、違規處理、裝修保證金退還等內容。  
　　裝修完工后，如業主(或裝修企業)未造成物業共用部位和共用設施設備損壞的，物業服務企業應自檢查合格之日起5個工作日內全額退還裝修保證金;如造成損壞的，應責令責任人限期修復或折價賠償，其裝修保證金在修復或賠償后的5個工作日內退回。另外，裝修產生的垃圾，由業主自行清運的，物業服務企業不得強行收取清運費;業主自愿委托清運的，清運費由雙方約定。  
　　算算賬：2.47元/平方米·月物管費都有啥服務?  
　　物價部門昨日公布的普通住宅物業服務收費新規及標準，意味著今后小區物管收費方式有望實現菜單化。根據標準，記者推算出，有電梯的住宅中，綜合管理服務、物業公共部位和公共設備維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護等五項收費，其一級基準價(單位：元/平方米·月)為0.54+0.61+0.45+0.20+0.10=1.9元，而按照不超過30%的上調幅度，有電梯住宅物管費政府指導價最高為2.47元/平方米·月。  
　　那么，業主都能享受到怎樣的服務呢?記者從參考標準相應的菜單中了解到，在綜合管理服務方面，物業服務經理須具備項目經理班培訓證書，并有2年以上物業服務經理任職經歷，同時物業服務方周一至周日每天不少于12小時在管理處或專門的接待場所進行業務接待，并提供24小時熱線電話服務;而在保潔方面，地面垃圾滯留須不超過1小時等。